La médiation en copropriété divise : enjeux, défis et perspectives

Abstract

La médiation est perçue comme un mode bénéfique de résolution des différends en copropriété divise. Pourtant, son essor tarde à survenir. Ce constat nous mène à nous interroger sur comment la médiation peut occuper une plus grande place en copropriété, particulièrement quant au droit québécois. En première partie, nous nous intéressons à certains aspects du régime de la copropriété et leur incidence sur le processus de médiation. D’abord, nous considérons l’encadrement législatif et contractuel qui s’impose aux acteurs à travers les dispositions d’ordre public et la déclaration de copropriété afin d’en évaluer l’impact sur l’autodétermination des parties. Ensuite, nous abordons le caractère formel de la copropriété à travers la représentation du syndicat de copropriété à la médiation et de l’autorité de l’assemblée des copropriétaires sur certaines ententes de règlement. En seconde partie, nous nous tournons vers les défis que pose l’exercice de la médiation en copropriété. D’une part, nous soulevons des enjeux issus de la dichotomie entre le caractère confidentiel de la médiation et le contexte collectif de la copropriété. D’autre part, nous discutons de l’adaptation de l’exercice de la médiation en copropriété via la spécialisation du médiateur et le développement de la médiation en ligne. Nous concluons que la médiation peut occuper une place plus importante en copropriété et être bénéfique pour ses acteurs, mais qu’elle est limitée par les droits de la collectivité. Une meilleure conciliation de ceux-ci aux droits des parties en médiation pourrait contribuer à accroitre le recours à ce mode de règlement des différends.

Mediation is perceived as a beneficial way of solving condominium-related conflicts. Nonetheless, mediation has yet to become a go-to resolution method when conflicts emerge in a divided co-ownership setting. This observation led us to question how mediation can be used to successfully resolve condominium-related conflicts, particularly in regards to Quebec law. The first part of this paper considers aspects of the divided co-ownership regime and the way they influence the mediation process. We start by analyzing the elaborate legal and contractual framework that binds the parties and the ways it may limit or otherwise impact their self- determination and empowerment. Then, we discuss the formal obligations imposed on the actors in co-ownerships through the matters of the representation of the syndicate of co-owners in mediation and the assembly of co-owners’ authority over certain resolution agreements. In the second part of this paper, we discuss some challenges of practising mediation in a co-ownership setting. We first underscore incompatibilities between the confidential aspect of mediation and the collective nature of co-ownership. Then, we discuss how the practice of mediation is likely to adapt through mediator specialization and through advancement of online mediation. Our study leads to the conclusion that though mediation could occupy a bigger space in co-ownership-related conflicts, the rights of the co-op community currently limit its realm. A better conciliation of those rights to those of the parties in mediation could support the integration this dispute resolution process as part of co-ownership culture.