Housing revitalization in Montreal : are condominium conversions a sustainable alternative?

Abstract

Au fil des ans, les urbanistes ont dû se préoccuper de divers genres de questions de développement; de la gestion des ressources à la rénovation urbaine, du développement communautaire à la planification du transport. Cependant, le thème sous-jacent des préoccupations constantes de l'urbaniste dévoué a été de fournir ce que Perks et Jamieson (1991) ont nommé l'amélioration. Ceci signifie que les urbanistes essaient d'intégrer des idéaux de sociabilité et d'équité sociale, d'intérêt public, d'égalité d'accès aux services et aux commodités publiques, de beauté de l'environnement et d'autres facteurs1 • Quelle meilleure pratique d'amélioration y a-t-il alors qu'une stratégie de revitalisation de l'habitation urbaine ayant la viabilité pour mode opératoire ? La revitalisation de nos communautés du noyau urbain est devenue une question importante pour encourager la pratique de la viabilité au sein de nos villes. L'urbanisme et le réaménagement ne se préoccupent pas seulement de planifier ou de trouver des utilisations aux sols dans les zones urbaines ou suburbaines. Ils visent aussi à déterminer des stratégies qui tiennent compte de l'avenir, surtout en ce qui concerne les dilemmes en matière d'habitation (la détérioration des habitations, l'augmentation du taux de criminalité, le changement des données démographiques sociales) qui sont évidents dans plusieurs zones des noyaux urbains. Il est très facile pour un urbaniste ou un promoteur immobilier d'ignorer des bâtiments plus vieux pour favoriser la construction de nouveaux bâtiments dans les banlieues ou pour les démolir dans le but de reconstruire. Toutefois, ceci ne résout pas bien la question de réduction de l'expansion des villes tout en n'étant pas économique. Les urbanistes et les promoteurs doivent rendre prioritaires les stratégies viables de promotion immobilière. On croit que cette orientation est essentielle comme moyen d'acceptation du concept de l'habitation transformée comme alternative viable. Quand on définit la viabilité, on reconnaît l'implication d'un paradigme dramatique où il est facile de perdre le nord. Il importe donc d'être clair sur la signification de développement viable. La définition que l'on a retenue pour les fins de la présente dissertation parle de viabilité au niveau local. Le développement communautaire viable qui encourage l'engagement envers l'endroit promeut la vitalité et exprime l'équité fondée sur nos besoins économiques, sociaux et environnementaux est une définition considérée naturelle qui englobe les pratiques de transformation d'habitation. Quand on se concentre sur la façon dont les bâtiments transformés en condominiums représentent une stratégie alternative d'habitation qui est viable, la viabilité sociale des condominiums est considérée la méthode la plus adéquate pour évaluer son potentiel en matière de développement communautaire viable. Par l'entremise de cette définition, il est évident que l'étude peut prouver la viabilité de cette forme d'habitation. Elle prouve également que la revitalisation peut, en effet, contribuer aux potitiques d'habitation efficace qui peuvent contourner de façon considérable des problèmes potentiels de décentralisation urbaine. On croit néanmoins que les mesures ne devraient pas attendre le développement d'un modèle conceptuel détaillé et sophistiqué. Ce qui compte, c'est d'avoir une compréhension étendue du concept de viabilité, l'élaboration d'outils pour une planification viable et un plan d'action. À l'heure actuelle, le parc immobilier de Montréal est en relativement bonne condition dans la zone centrale. Carreau a mentionné que« le parc immobilier résidentiel est un réservoir de résidences adéquates et abordables dans tous les secteurs. Le prix des loyers et des propriétés au centre-ville sont bien, si on les compare aux normes canadiennes. Donc, maintenir ces valeurs assure l'accès à la promotion de la qualité de vie à Montréal »2. C'est pourquoi l'exploration proactive d'alternatives en matière d'habitation importe tant. D'ici les prochaines 10 à 15 années, ce réservoir adéquat d'habitations pourrait ne plus exister. Un autre problème valide en matière d'habitation porte sur l'expansion urbaine. Au fil des ans, la ville a vu sa population graduellement déménager des zones centrales pour se rendre dans des environnements plus suburbains. En 1971, on a constaté que 44,1 % de la population de la région de Montréal habitait le centre-ville, alors que ce chiffre chutait à seulement environ 31,5 % en 19913• De plus, Montréal a connu des taux d'inoccupaton élevés depuis le début des années 1980. Ces deux facteurs suggèrent qu'il existe des conditions favorables à l'introduction de stratégies de transformation. Ce projet permettra aussi à Montréal non seulement de comprendre que les raisons environnementales, économiques et sociales d'encourager les transformations en condominiums comme forme alternative d'habitation sont avantageuses, mais aussi d'aider à concentrer la compréhension sur les perspectives comportementales du choix d'habitations transformées en condominiums. Les villes sont et demeureront toujours urbaines. Il importe donc de les rajeunir, au lieu de dépenser nos énergies à la création de communautés suburbaines légèrement dispersées qui sont écologiquement illogiques. Offrir la possibilité de devenir propriétaire est un autre aspect que l'on considère important dans les stratégies de revitalisation. En 194 7, dans le cadre d'une étude, le sociologue Irving Roscow a déterminé que la motivation prédominante pour devenir propriétaire d'une résidence est la fierté qui y est associée. Ce sens de fierté est perçu à travers le sentiment ambigü « d'accomplissement». L'ambigüité de la façon dont l'idée de devenir propriétaire est considérée un accomplissement varie tellement d'une personne à l'autre que ce qui motive à devenir propriétaire ne compte pas. Les urbanistes devraient plutôt se soucier de l'idée d'être propriétaire. Il y a là un indicateur de position et de succès personnels, un moyen de se satisfaire en ayant quelque chose de« bien à soi». Pour plusieurs, ce n'est pas simplement un moyen d'atteindre d'autres valeurs, mais une fin en soi. En reconnaissant qu'une importance est liée à cet aspect, les urbanistes ont élaboré des habitations qui répondent à ce sentiment, bien que ce soit sous la forme d'habitations unifamiliales détachées, qui ont de très grandes implications de non-viabilité (que les urbanistes, concepteurs et architectes se forcent de corriger à l'heure actuelle). La forme de développement « condominium » atteint le but de l'urbaniste de créer la possibilité d'être propriétaire tout en développant un environnement viable. La transformation en condominium est une méthode simple de remettre des habitations en état. L'augmentation de la possibilité de devenir propriétaire dans des zones centrales est essentielle à la continuation de la vitalité dans les zones centrales, à l'attraction d'individus et, en bout de ligne, à la revitalisation du parc immobilier des zones centrales. La valeur potentielle d'une telle étude est que la considération de tous les éléments sociaux permettra d'illustrer que les bâtiments transformés en condominiums devraient être considérés comme étant une stratégie valable et viable. La conversion de bâtiments en condominiums dans les zones urbaines centrales nécessite la considération de plusieurs facteurs si on veut que la stratégie réussisse. Il faut poser des questions quant aux coûts globaux de l'effort. Si la transformation même est trop dispendieuse, il se peut que le projet ne soit pas réalisable. Ceci dépend de l'âge du bâtiment et du type de rénovation que le promoteur ou le propriétaire désire entreprendre. La considération de la demande en matière de transformation dans la zone urbaine précise est aussi une question essentielle que les gouvernements municipaux doivent évaluer. En déterminant à l'avance si, oui ou non, une population partira des banlieues pour s'en retourner à la ville, une meilleure compréhension des besoins de cette population permettra aux promoteurs de cibler leurs stratégies de commercialisation. Une autre stratégie qui permettra davantage de développements de ce genre d'habitation aux centres-villes se trouve au niveau des politiques qui se préoccupent de la question de viabilité et de la façon dont on peut l'atteindre grâce aux pratiques de transformation. Encourager une concentration résidentielle qui met l'accent sur la possibilité de devenir propriétaire, mais qui inclut aussi des loyers au sein des communautés, constitue une politique qui offre aux personnes qui seraient les plus susceptibles de déménager vers les banlieues un autre endroit pour devenir propriétaire. Les politiques qui facilitent l'accès à la propriété dans les centres-villes doivent êtres vues comme essentielles pour attirer les gens à vivre dans des bâtiments transformés en condominiums. Quand l'habitation revitalisée se trouve dans les centres-villes, l'expansion des villes demeure stagnante, la stabilité et la résilience communautaires sont favorisées, et l'utilisation des sols est plus efficace. Les stratégies de transformation atteignent plusieurs buts en matière de viabilité. Elles constituent une forme compacte de développement résidentiel qui est conforme aux critères d'urbanisme qui favorisent une zone polyvalente. Ce faisant, ces stratégies se préoccupent de la gestion de l'environnement et du développement économique de nos villes grâce à leur capacité d'amoindrir les effets négatifs de l'expansion urbaine et la considération du coût des nouvelles constructions, respectivement. Pour arriver au développement viable, il faut aller au-delà de la notion qui veut que le sol soit simplement une commodité. En fait, le sol est une composante fondamentale du développement urbain qui peut mener à l'arrêt de l'érosion de notre écosystème. La concentration permet d'utiliser moins de sol pour développer de nouvelles habitations. Au sein des centres-villes, cela est essentiel puisque plusieurs zones sont maintenant très exploitées et très peu de sol existe pour construire de nouvelles résidences. Des stratégies prônant la concentration élevée, comme les stratégies de transformation, permettent la conservation d'énergie puisque l'infrastructure existe déjà et leur mise en oeuvre représente une économie en matière de développement résidentiel. De plus, elles ont l'effet secondaire d'augmenter l'efficacité du transport. Grâce aux transformations aux centres-villes, la dépendance envers l'automobile devient minime puisque les commodités se trouvent à distance de marche. Puisque l'emploi et la résidence sont rapprochés l'un de l'autre, la nécessité absolue d'avoir sa propre voiture diminue quand des services de transport public adéquats sont en place, ce qui est fort probable dans la plupart des zones urbaines établies. Les politiques qui considèrent que les transformations font partie des décisions d'urbanisation et de revitalisation sont également proactives en matière de représentation de pratiques viables, étant donné l'aspect de reddition des comptes. Cependant, pour qu'une telle stratégie réussisse, il faut s'assurer qu'elle réponde aux besoins et aux exigences de la population et qu'elle soit adaptée aux politiques actuelles et futures. La tâche même n'est toutefois pas si simple. La participation de plusieurs parties concernées, la nécessité de se conformer aux implications environnementales, économiques et sociales en mettrant l'accent sur la production de solutions urbaines adaptées sont complexes, au mieux. Il faut essayer de comprendre comment empêcher les gens de déménager et aussi essayer de résoudre les problèmes qui les incitent à vivre dans les banlieues. Le développement et le redéveloppement urbains sont influencés par plusieurs facteurs d'attraction et de départ. Les facteurs d'attraction sont les caractéristiques d'une communauté qui attire les gens à une ville ou à une communauté. La possibilité d'avoir une maison plus grande sur un plus grand terrain peut être considérée comme étant l'un de ces facteurs d'attraction. Dans les grandes villes, les commodités telles les activités culturelles, l'habitation diversifiée et même l'accès facile au transport en commun peuvent être vues comme facteurs d'attraction des gens aux grandes villes. Les facteurs de départ sont tout aussi importants. Plusieurs villes peuvent avoir des taux de taxation élevés, des parcs immobiliers qui se détériorent et des taux de criminalité qui augmentent. Ceux qui peuvent se le permettre sur le plan financier verront ces facteurs négatifs comme une raison de partir des centres-villes. La suburbanisation devrait être considérée un phénomène qui ne disparaîtra pas facilement, et le sentiment d'anti-croissance n'empêchera pas le développement des banlieues puisque les tendances suggèrent que leur population continuera d'augmenter dans le futur. Étant donné les mauvaises politiques adoptées dans le passé, les villes sont aux prises avec des taxes élevées, une infrastructure qui se détériore et des règlements restrictifs en matière de développement. La meilleure méthode pour limiter le mouvement des masses vers les banlieues sera peut-être de déréglementer les centres-villes. La déréglementation peut faire augmenter le développement des centres-villes en faisant diminuer les contraintes juridiques et financières considérables. Il faut régler les facteurs de départ localement afin de devenir plus concurrentiel avec les banlieues, avant de choisir des politiques qui préconisent le redéveloppement massif. Pour redévelopper des centres plus vieux, il faudra beaucoup plus qu'utiliser les politiques gouvernementales pour empêcher les gens de déménager vers les banlieues. En utilisant mieux le parc immobilier résidentiel, la revitalisation est une stratégie alternative d'habitation qu'on a utilisée pour améliorer les quartiers des centres-villes. La transformation d'un bâtiment en condominium, en particulier, est une stratégie de revitalisation considérable qui représente une alternative au développement de nouvelles résidences. Elle combat l'expansion, encourage l'accès à la propriété et maintient la vitalité environnementale, économique et sociale des districts résidentiels urbains existants. En s'appuyant sur les perspectives et aux attitudes de certains propriétaires de condominiums transformés, la présente dissertation tente de déterminer comment on peut approcher la notion de viabilité par l'entremise d'une stratégie alternative d'habitation qui répond aux problèmes environnementaux, économiques et sociaux. On utilise la stratégie de revitalisation de l'habitation, par l'entremise de la transformation des bâtiments en condominiums, pour illustrer comment, grâce à l'habitation, on peut arriver à la viabilité au sein des centres-villes.