La mixité d'usages verticale depuis une perspective habitante : étude de cinq produits immobiliers résidentiel et commercial montréalais récents

Abstract

La mixité d’usages est aujourd’hui, un principe clé de planification urbaine, considérée essentielle à la qualité, vitalité et durabilité des milieux urbains. Mais en pratique, celle-ci sert encore et surtout l’intensification – notamment sur un plan vertical – des secteurs de ville-centre au marché du logement tendu et foncier rare ; et même dans ce contexte, se heurte à une barrière culturelle. Il s’avère donc opportun de se pencher sur les avantages et contraintes – depuis une perspective habitante – de la mixité d’usages verticale résidentielle et commerciale (fonctions généralement considérées comme complémentaires et compatibles, et fréquemment combinées à l’échelle du bâtiment), et d’examiner les conditions dans lesquelles ces expériences sont manifestées. La recherche interroge, au cours d’entrevues semi-dirigées, dix résidents et six commerçants de cinq produits immobiliers à mixité d’usages verticale résidentielle et commerciale montréalais récents. L’analyse met en évidence des retombées en termes de proximité aux commerces et services, vitalité économique, qualité du cadre bâti, vitalité locale, sentiment de sécurité et convivialité ; et discerne en parallèle, des conflits d’usages (direct), conflits d’échelle, conflit d’intérêts (indirect), et contraintes d’espace et d’usage. La recherche illustre une articulation entre échelles du produit immobilier et locale ; la difficile mise en œuvre d’une approche limitée à l’arrimage d’usages compatibles ; l’enjeu d’une intégration d’usages variés dans la capitalisation de synergies et prévention des conflits et contraintes ; et considère à cet égard l’opportunité que représente le règlement sur les usages conditionnels au Québec. Elle souligne également dans l’intégration en harmonie d’usages variés, l’importance après-coup, de la gestion du développement opérée.

Mixed use has become a key planning principle, promoted as essential for urban quality, vibrancy, and sustainability. However, in practice, mixed use remains mostly a tool for the intensification – notably on a vertical dimension – of inner-city districts with tight housing market and land scarcity. Still, in that context, it encounters cultural barriers. It is therefore appropriate to examine the opportunities and issues – from the perspective of occupiers – in vertically mixed residential and commercial development (functions usually considered as complementary and compatible, and frequently combined at the building scale), and the conditions in which such experiences arise. To address this, semi-structured interviews were conducted with ten residents and six retailers of five new vertically mixed residential and commercial properties located in Montreal. Benefits in terms of proximity to retail stores and services, economic vitality, quality of the built environment, vibrancy, perceived security and community life have been highlighted. Land-use conflicts (direct), conflicts of scale, conflict of interest (indirect), and space and use constraints have been discerned from the cross-case analysis. The study illustrates a dialectic relation between building-complex and local scales; the difficult task of implementing a mix limited to compatible functions; and the challenge of integrating various uses to capitalize on synergies and prevent conflict and constraints. In this last respect, the study considers the opportunity presented, in Quebec, by the by-law on conditional use. It also points out the significance afterwards of the property management in the harmonious integration of various uses.