Densification & affordability : comparative real estate projects across Montreal

Abstract

Montréal, Québec se construit vers une forme urbaine compacte, mais il en relève des questionnements quant aux effets sur l’abordabilité et l’accession à la propriété. En tenant compte du processus de la densification urbaine, une enquête sur une série de projets de condominiums immobiliers à travers la ville est menée afin de divulguer les prix des projets nouveaux ou en construction. Au préalable, ceci survole la littérature et les études actuelles portant sur la planification urbaine, notamment celles qui sont reliées au Smart Growth, études dans lesquelles le contexte de densification et de tendances consuméristes à préférer les formes urbaines étalées est mis en évidence. Essentiellement, Moroni (2010) souligne l’approche dichotomique en planification urbaine entre les perspectives «teleocratic» et «nomocratic». La densification montréalaise actuelle contemporaine s’exprime par une multitude de modèles de condos conformes aux nouvelles tendances démographiques et des modes de vie. En s’appuyant sur les critères du programme Accès Condos, sur les critères du SCHL (32% du revenu) et sur le revenu médian des ménages, le niveau d’accessibilité à la propriété d’un condominium peut être mesuré. Les résultats indiquent que selon ces critères, les logements de style condominium, neufs et en construction, sont abordables.

L’analyse contribue empiriquement à la littérature en exposant les liens entre les stratégies actuelles de densification urbaine avec l’abordabilité des logements condos. La recherche porte un regard nouveau sur le phénomène condo à Montréal et ses tendances démographiques. La ville est divisée selon le modèle Burgess et la recherche mène un sondage comparatif des prix pour déterminer l’abordabilité. Les résultats suggèrent que les projets condos actuels sont relativement abordables pour les ménages avec un revenu médian et plus, selon Accès Condos.

Montreal, Quebec is building towards a more compact urban form and there is a fundamental questioning of its effect on home-ownership affordability. Using the process of densification, a survey on a range of real estate condominium projects across the city is conducted to divulge the prices of new or in-construction projects. Beginning with a literature review of the most up to date planning stratagems, notably Smart Growth initiatives, the context for densification and consumerist tendencies to prefer sprawled urban forms is highlighted. Fundamentally, there is a teleocratic versus nomocratic planning approach that must be decided upon. Contemporary densification in Montreal is expressed in a myriad of condominium designs conforming to new demographic trends and lifestyles. Using existing criteria by Accès Condos, the projects are compared and validated as to whether or not condominium unit prices are affordable. As a result, new or in-construction condominium units are found to be affordable with respect to the Accès Condos programme and to median income households.

The analysis contributes empirically to the literature by relating the impetus of densification strategies with levels of affordability. The research takes a fresh look into Montreal's own condominium phenomenon alongside trending demographic studies. Using Burgess' spatial segregation of the city, a cross comparison survey tests for affordability across Montreal. The findings suggest that current projects are relatively affordable for median income earning households as per AccèsCondos.