À la recherche d'une définition de la destination de l'immeuble en copropriété divise au Québec

Abstract

Le droit de propriété, théoriquement absolu, est restreint dans le cadre de la copropriété divise étant donné le contexte individuel et collectif dans lequel il s’exerce. En fait, l’intérêt collectif peut lui imposer des restrictions, mais à certaines conditions. L’une d’entre elles, essentielle, est le respect de la destination de l’immeuble. Or, la notion de destination de l'immeuble ne fait l'objet d'aucune disposition législative permettant de la définir.

Afin de préciser cette notion, deux conceptions ont été développées. La première est à l’effet qu’on doit tenir compte, dans la recherche de la destination de l'immeuble, de ses caractères et de sa situation. La deuxième prévoit plutôt qu'il faut distinguer ces trois éléments. Même si la première thèse est majoritairement admise en jurisprudence, nous croyons que les tribunaux interprètent trop largement cette notion, qui devrait être mieux circonscrite.

Après une revue de la littérature et une analyse jurisprudentielle, nous développerons notre propre conception de la notion de destination, qui sera une voie mitoyenne entre les deux conceptions établies, et proposerons des améliorations quant à la rédaction de cette clause dans la déclaration de copropriété.

The right of ownership, absolute in theory, is restricted in the context of divided co-ownership because of the individual and collective environment in which it occurs. In fact, the collective interests may impose restrictions which have to respect certain conditions. One of these conditions, essential, is the respect of the destination of the immovable. Unfortunately, the notion of destination of the immovable is not the subject of any legislation to define it.

To precise this notion, two concepts have been developed. The first is to the effect that we must take into account in the search for the destination of the immovable, its characteristics and location. The second concept rather provides that we must distinguish destination from characteristics and location. While the first thesis is mostly accepted in jurisprudence, we believe that the courts interpretation of that notion is too extended, which should be more circumscribed.

After a review of the literature and a jurisprudence analysis, we will develop our own concept of the notion of destination, which will be a middle ground between the two established concepts, and will propose improvements on the drafting of this clause in the declaration of co-ownership.