La dynamique spatiale du marché des bureaux dans la région métropolitaine de Montréal de 1987 à 2001

Abstract

Depuis les quinze dernières années, le paysage immobilier de la région métropolitaine de Montréal a subi de nombreuses transformations. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces transformations, mais la migration dune économie basée sur la production industrielle vers une économie basée sur le savoir et les nouvelles technologies de l’information et des télécommunications est probablement la principale cause de tous ces bouleversements. Cette recherche trace l’historique et l’évolution du marché immobilier montréalais. À l’aide d’exemples concrets, nous présentons les principaux acteurs qui font évoluer ce marché. Nous utilisons les données sur l’immobilier du commercialisateur Royal LePage, des données sur l’emploi de Statistique Canada pour la période 1981 et 1996, afin d’examiner la composition et l’évolution de pôles majeurs d’espaces à bureaux situés au centre-ville de Montréal et en périphérie de celui-ci. Le marché immobilier montréalais n’étant pas un marché autonome, il est grandement dépendant des investissements publics. En ce sens, de nombreuses initiatives publiques de projets immobiliers ont eu un succès parfois inespéré et d’autres fois assez controversées. Les politiques publiques ont influencé et influenceront de plus en plus le fonctionnement de ce marché qui n’est pas autosuffisant et fortement sous contrôle de capitaux étrangers, comparativement au marché immobilier de nombreuses métropoles américaines. Les résultats de cette recherche nous permettent de croire que cette transformation n’est pas encore terminée et que plusieurs bouleversements sont encore à venir. En effet, l’évolution constante des technologies de l’infomation et des communications liées à la globalisation des marchés promet de marquer profondément l’organisation spatiale des métropoles comme Montréal.

For the last fifteen years, the real estate landscape of metropolitan Montreal bas undergone many transformations. Several factors can explàin these transformations. but the migration of an economy based on industrial production towards one based on knowledge and information and telecommunication technologies is probably the principal cause of these changes. Ibis research traces the history and the evolution of the real estate rnarket of Montreal. With the help of concrete examples, we present the principal actors in the evolution of this market. We use the real estate data of Royal LePage and Statistics Canada employment data for the period of 1981 to 1996 to examine the composition and the evolution ofthe major poles of office space located in downtown Montreal and its peripheiy. The Montreal real estate rnarket is not an autonornous market, being largely dependent on public investments. Many public real estate projects had unexpected successes and others were very controversial. Public policies influenced and will influence more and more the operation of this market which is not seif-sufficent and is strongly under the control of foreign capital cornparatively to the real estate market of many American cities. The resuits of this research suggest that this transformation is not finished yet and that several upheavals are stili to corne. Indeed, the constant evolution of communication and information technologies related to globalisation promises to strongly influence the spatial organization ofcities like Montreal.